Poucos municípios no Brasil têm leis que exigem inspeções em prédios. Além disso, seguir as normas é fundamental para a saúde das edificações

Por: Altair Santos

Os desabamentos ocorridos recentemente no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo, na grande São Paulo, deixaram uma lição: a de que as vistorias periódicas dos edifícios não podem ser ignoradas. Quem faz a observação é o engenheiro civil José Eduardo Granato, membro do Comitê de Impermeabilização e Isolação Térmica da ABNT, e que há mais de 20 anos trabalha em soluções de patologia em prédios residenciais e comerciais.

Segundo o especialista, duas normas precisam ser religiosamente seguidas para que colapsos que aconteceram no começo de 2012 sejam evitados. São a ABNT NBR 6118:2007 (projetos de estruturas de concreto) e a NBR 5674:1999 (manutenção de edificações). É o que ele explica na entrevista a seguir:

Os desabamentos ocorridos recentemente nas cidades do Rio de Janeiro e São Bernardo do Campo, em São Paulo, remetem a seguinte pergunta: o que é preciso preservar nos principais sistemas de infraestrutura dos edifícios quando eles entram em manutenção ou reforma?
Tudo depende de como a obra foi concebida. Alguns edifícios, infelizmente, carregam problemas de qualidade de construção, principalmente em aspectos de estanqueidade e cobrimentos de armaduras não bem executados. Se for esse o caso, vai exigir um tipo de manutenção mais aprimorada. Mas se o prédio requer manutenção periódica, os moradores precisam contratar um profissional qualificado para a inspeção. O que ocorre é que muitas vezes os condôminos acham o serviço caro e acabam não fazendo o regime de manutenção preventiva e nem corretiva, provocando deterioração precoce das edificações, o que pode provocar a redução da vida útil do prédio.

Como se chega ao melhor modelo de reforma e de manutenção, de acordo com o tipo de infraestrutura, e como planejar os serviços em cada caso?
Para isso, é preciso estar atento ao que diz a NBR 6118. Trata-se da norma de cálculo estrutural de concreto armado, que é dividida conforme a agressividade ambiental que afeta o concreto. São quatro tipos. O tipo I é para uma estrutura de concreto protegida de umidade, cuja deterioração é insignificante. O tipo II refere-se à edificação sujeita a um ambiente mais agressivo, como a umidade. O tipo III trata de ambientes ainda mais agressivos, como uma área industrial ou a orla marítima, onde a ação do cloreto é agressiva à armadura do concreto. Já o tipo IV abrange obras que têm contato constante com água salgada, como um pier ou uma ponte. Baseada em cada uma delas é que é montado o modelo e o roteiro de periodicidade das manutenções periódicas.

Além da ABNT NBR 6118:2007, há outras normas que precisam ser observadas na manutenção e na reforma predial?
Tem a norma de manutenção predial (NBR 5674:1999 – Manutenção de edificações – Procedimento) que orienta o que deve ser verificado na inspeção, como preparar o relatório e como coordenar as equipes que farão a manutenção. Só que ela não é impositiva, não determina de quanto em quanto tempo tem que fazer isso ou aquilo na manutenção. Já a NBR 6118 abrange a questão da durabilidade, qualificando a agressividade a que o concreto será exposto.

O que é manutenção preventiva, preditiva ou corretiva?
Preventiva é aquela que, como o nome diz, previne riscos. Ela trata de uma vistoria regular na edificação. Comparando com a medicina, é como o check-up. A preditiva, ainda comparando, é como se o paciente tivesse algum sintoma que o faz perceber que precisa fazer uma visita ao médico. Neste caso, exige inspeções regulares para ver se o problema evolui ou não. Já a corretiva é aquela para consertar o problema. Assim, existem diferenças de custos entre elas. A corretiva é mais cara, porque ele envolve um problema que pode afetar outras partes do prédio. Imagine se eu tenho que promover uma pintura no prédio. Se for apenas pintar o edifício, estou realizando uma manutenção preditiva. Agora, se ao fazer a pintura eu detecto que degradou os revestimentos atrás da tinta, aí será preciso uma manutenção corretiva. Então, prevenção preventiva sempre a ideal, pois ela antecipa futuros problemas, tem custo menor e prolonga a vida da edificação.

Por que é tão importante manter em dia os documentos administrativos, técnicos e legais das edificações?
Primeiro, é uma questão legal. Segundo, porque se o prédio for organizado neste sentido facilita a manutenção. Muitas vezes, o edifício apresenta uma trinca numa viga, mas não tem a planta e outros documentos que permitam avaliar como é que foi calculada aquela estrutura. Se eu não tenho arquivado o cálculo estrutural, o calculista, para fazer o cálculo de reforço, terá de fazer uma prospecção na própria estrutura para ver como foi calculada. Além de retrabalho, pois vai precisar quebrar um pedaço do concreto para ver que armadura tem lá, o custo da manutenção aumenta. Então, toda a documentação – tanto a legal quanto a de serviços – precisa estar arquivada. É o prontuário do edifício.

Quando é melhor optar por uma equipe de manutenção residente e quando vale à pena contar com equipe volante?
Depende do porte da obra e do tamanho da manutenção. Se é um shopping ou uma indústria, é preferível uma equipe residente, porque ela terá intimidade com a edificação e sabe o histórico do empreendimento. Quando esse serviço é terceirizado, corre-se o risco de perder informações valiosas sobre o prédio. Agora, também precisa ser levado em conta a relação custo-benefício. Se a equipe residente fica muito tempo ociosa ou é insuficiente para atender a manutenção exigida, é melhor ter um meio termo: mantém-se uma equipe pequena para as manutenções preventivas e contrata-se outra para o caso de manutenções maiores.

De acordo com a idade do edifício, de quanto em quanto tempo deve ser feita uma vistoria técnica e as respectivas manutenções?
No Brasil, poucos municípios têm leis sobre inspeções periódicas em edificações. Onde existe, ela determina o seguinte: o prédio tem que ser vistoriado a cada dez anos até que ele tenha 20 anos de construção. Após 20 anos de idade, uma vistoria tem que ser feita a cada cinco anos. A partir de 30 anos, o edifício tem que passar por uma vistoria a cada três anos. Isto para edificações unifamiliares, ou seja, edifícios e prédios de apartamentos não comerciais. Para prédios comerciais, tem que fazer uma vistoria a cada cinco anos, para os com até 30 anos de construção, e a partir de 30 anos uma vistoria a cada três anos.

Em termos de tecnologia, o que existe hoje para assegurar que reformas e manutenções prediais ocorram sem comprometer as estruturas dos edifícios?
Tudo parte da construção. Se ela tem estruturas de qualidade, adotou revestimentos adequados e uma impermeabilização capaz de suportar as agressividades do meio ambiente, a manutenção vai exigir técnicas de menor custo. Mas o importante é submeter a construção às normas adequadas. Se é utilizado produto de alto desempenho, de boa qualidade, a manutenção sempre será mais fácil de fazer.

No caso das tragédias ocorridas no Rio e em São Paulo, que lição se pode tirar do que ocorreu?
Que é preciso submeter os edifícios a vistorias periódicas. Um prédio não cai à toa, da noite para o dia. Ele vai dando sinais ao longo do tempo, surgem as patologias e a estrutura perde a capacidade de resistência. Se as inspeções e a manutenção tivessem sido feitas corretamente, certamente esses acidentes teriam sido evitados.

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Entrevistado
José Eduardo Granato, membro do Comitê de Impermeabilização e Isolação Térmica da ABNT e especialista em soluções de patologias em prédios residenciais e comerciais
Currículo
– Engenheiro civil graduado pela Universidade de São Francisco– SP (1978). Atua há 35 anos no gerenciamento comercial e técnico em indústrias de produtos químicos para a construção civil
– É consultor na área técnica e de projeto nas especialidades de sistemas de impermeabilização, patologia de estruturas e das edificações, tratamento de concreto, revestimentos, pinturas e isolação térmica
– Ministrou mais de 200 cursos e palestras de impermeabilização, tratamento de concreto, isolação térmica e patologia da construção, em diversas entidades de engenharia
– Apresentou mais de 20 trabalhos técnicos em congressos no Brasil e no exterior, nas atividades de impermeabilização e patologia
– Atualmente é gerente comercial na Viapol, por meio do qual é responsável pela implementação da área de negócio Química para Construção, que engloba os segmentos de pisos industriais, aditivos para concreto e recuperação e reforço estrutural
Contato: granato@viapol.com.br

Créditos foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos – MTB 2330