A recente promulgação da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024, introduziu mudanças significativas no regime tributário para valorização de imóveis. Agora, tanto pessoas físicas quanto jurídicas têm a possibilidade de ajustar o valor de mercado de seus imóveis, pagando uma alíquota de imposto de renda reduzida. Essa medida foi projetada para simplificar o planejamento tributário e aliviar a carga fiscal futura.

“A Lei 14.973, dentre vários provimentos, oferece oportunidades de  regularização de ativos não declarados e uma oportunidade para atualização do custo de imóveis detidos no Brasil. Trata-se de uma lei que ajusta algumas cobranças de impostos e dá ao contribuinte chances para pagar o que deve e não declarou”, afirma Marcelo Yazaki, sócio-diretor da Bioma Incorporadora.

De acordo com Gilberto Bergamin, advogado especialista em direito empresarial e sócio fundador da Hauss Brasil, startup de construção civil, a lei permite que tanto pessoas físicas quanto jurídicas atualizem o valor de seus bens imóveis para o valor de mercado, o que é uma alternativa vantajosa, especialmente para imóveis que se valorizaram desde a compra. 

“A diferença entre o valor atualizado e o custo original de aquisição será tributada a uma alíquota reduzida: 4% para pessoas físicas e 6% para pessoas jurídicas. Esse ajuste visa corrigir distorções no patrimônio, permitindo que o contribuinte declare um valor mais realista dos imóveis que possui, beneficiando a apresentação de seu patrimônio de forma mais próxima ao valor de mercado”, afirma Bergamin. 

Em suma, o proprietário poderá declarar o valor do seu bem pelo valor de mercado, algo até então não permitido. “Ao longo dos anos, é muito comum que o imóvel adquira uma apreciação de valor e, com isso, o valor do patrimônio do contribuinte fique bastante defasado. Para se ter uma ideia, o Índice Fipe/Zap de imóveis calcula que entre janeiro de 2011 e outubro de 2024, a valorização média acumulada dos imóveis residenciais em São Paulo foi de 140% no período. Ou seja, o comprador que adquiriu um apartamento por R$ 1 milhão, hoje tem R$ 2,4 milhões de patrimônio imobiliário. Porém, em seus bens perante a Receita Federal, ele possui o mesmo R$ 1 milhão que declarou no ano que comprou o seu imóvel. Se ele decidir vender hoje seu imóvel, pagará ganho de capital sobre o seu ‘lucro’, ou seja, sobre os R$ 1,4 milhão de ganho”, declara Yazaki. 

Criação do RERCT-Geral 

A lei estabelece o Regime Especial de Regularização Geral de Bens Cambial e Tributária (RERCT-Geral), que facilita a regularização de recursos, bens ou direitos de origem lícita, não declarados ou declarados com incorreções, segundo Bergamin. 

“Essa medida visa a inclusão de bens mantidos no Brasil ou no exterior, permitindo que os contribuintes que aderirem ao regime regularizem seu patrimônio com uma declaração voluntária, desde que comprovem a origem lícita dos recursos. A adesão ao RERCT – Geral é uma oportunidade para contribuintes corrigirem omissões ou declarações incorretas, tornando o processo de regularização mais acessível e menos oneroso”, define Bergamin. 

Impactos no valor de mercado imobiliário

De acordo com Bergamin, a possibilidade de atualização do valor dos imóveis para o valor de mercado, permitida pela Lei nº 14.973, representa uma mudança significativa para os contribuintes. 

“Com uma alíquota reduzida sobre a diferença de valor, pessoas físicas e jurídicas podem aumentar o valor contábil de seus bens imobiliários, alinhando-o ao valor real de mercado. Isso é especialmente benéfico para quem possui imóveis valorizados, pois o aumento do valor patrimonial proporciona um registro financeiro mais fiel”, expõe Bergamin. 

Além disso, Bergamin pontua que a medida pode trazer uma valorização no mercado imobiliário, já que, ao registrar o valor atualizado dos imóveis, o contribuinte pode usufruir de um ativo mais valorizado, o que impacta diretamente o patrimônio. 

Lei nº 14.973 e os programas de regularização anteriores

Um dos pontos que diferencia a lei nº 14.973 é que ela amplia as opções de regularização em comparação com programas anteriores, cobrindo uma maior variedade de bens e recursos que podem ser regularizados, tanto no Brasil quanto no exterior. 

“Ela oferece um regime específico para regularização de bens não declarados, incluindo não apenas ativos financeiros, mas também imóveis, veículos, direitos e até ativos intangíveis como marcas e know-how”, aponta Bergamin. 

Ainda, diferentemente de programas anteriores, a lei oferece uma tributação reduzida e menos complexa para a atualização patrimonial, sendo aplicável a imóveis por meio de uma taxa fixa, sem necessidade de comprovações extensivas, segundo Bergamin. 

Desafios e os cuidados para aderir ao programa 

Na opinião de Yazaki, a ideia é interessante, porém a mesma lei cria uma série de gatilhos e escalonamento. “Por exemplo, novo valor não será considerado caso o contribuinte efetue a venda do imóvel dentro dos 3 primeiros anos. E depois, há um escalonamento de 8% de atribuição do novo valor por ano. Isso quer dizer que, somente após 15 anos, o contribuinte poderá utilizar o valor de mercado de hoje (novembro de 2024) para um eventual ganho de capital no futuro. Creio que, no final das contas, essa medida favorece uma baixíssima quantidade de pessoas que adquiriram um imóvel por valor pífio, fruto de uma grande oportunidade ou de efetivamente uma declaração incorreta. Parece ser mais uma tentativa de dar a chance de algum contribuinte se acertar com o leão. Talvez um outro caso que possa interessar o contribuinte seja na situação de imóveis comprados a muito tempo atrás, e cujo valor declarado é muito baixo. Se esse proprietário tiver planos de vender o imóvel em um horizonte de 10 anos ou mais, e tiver condições de arcar com os 4%, talvez possa valer a pena. Mas ainda assim, é um custo hoje para uma grande economia no futuro distante”, justifica.

Segundo Bergamin, os contribuintes interessados devem ficar atentos aos prazos de adesão ao programa, que são relativamente curtos. “O pagamento da atualização patrimonial deve ser feito em até 90 dias após a publicação da lei”, pondera Bergamin. 

Ao atualizar o valor de seus bens imóveis, o contribuinte gera uma tributação imediata sobre o valor da atualização, o que exige planejamento financeiro. “É essencial que o contribuinte compreenda o impacto fiscal dessa decisão, considerando se os recursos financeiros estão disponíveis para cobrir a taxa reduzida que incidirá sobre a diferença”, informa Bergamin.

Ainda, Bergamin destaca que um dos requisitos fundamentais para aderir ao programa de regularização é que o contribuinte comprove a origem lícita dos bens e recursos. 

Por fim, a lei exige que os documentos e comprovantes relativos à regularização sejam guardados por, no mínimo, cinco anos, segundo Bergamin. 

Entrevistados
Gilberto Bergamin, advogado especialista em direito empresarial e sócio fundador da Hauss Brasil, startup de construção civil.
Marcelo Yazaki é sócio-diretor da Bioma Incorporadora.

Contatos
Gilberto Bergamin: gilberto@bergaminadv.com.br
Assessoria de imprensa Bioma Incorporadora: contato@viracomunicacao.com.br 

Jornalista responsável:
Marina Pastore – DRT 48378/SP
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A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.