Especialistas tiram dúvidas sobre contratos para aquisição da casa própria, dentro do novo programa habitacional do governo

O programa Minha Casa, Minha Vida encerrou 2009 com 247.950 mil contratos fechados. A expectativa era que pelo menos 400 mil fossem contratados, de um total de um milhão de moradias previstas pelo programa. Um dos motivos da demanda ter ficado abaixo da expectativa é que, da teoria à prática, o programa ainda gera muitas dúvidas, sobretudo nos seguintes quesitos: formas de financiamento, desoneração de tributos e despesas cartoriais e bancárias.

Para ajudar a esclarecer alguns pontos polêmicos, e que suscitaram vários emails ao Itambé Empresarial, foram entrevistados dois especialistas. Um deles é Mário Pazutti Mezzari, uma das maiores autoridades do país em direito registral imobiliário. O outro é Flávio Prando, vice-presidente de Habitação do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo). As perguntas foram baseadas nas dúvidas dos internautas. Confira:

O governo federal, ao anunciar o programa Minha Casa, Minha Vida, disse que haveria desoneração na compra de imóveis, principalmente de taxas cartoriais, como registro e escrituração. Na prática, isso já acontece?

Mário Pazutti Mezzari – Os únicos parceiros do programa Minha Casa, Minha Vida que estão dando contribuição gratuita são os cartórios de registro de imóveis. Dentro do programa, a compra e o registro da garantia relativa ao financiamento concedido para a primeira aquisição de imóvel residencial é totalmente gratuita para as pessoas com renda familiar até três salários mínimos. Para as demais faixas de renda familiar, existem descontos que vão de 75% até 90%. Os cartórios estão cumprindo com a lei, apesar do absurdo de serem os únicos penalizados com a gratuidade ou com enormes reduções nos emolumentos.

Flávio Prando – Essa desoneração está prevista no programa, mas só será percebida no momento de entrega das unidades. Deve-se lembrar que o produto imobiliário é de longa maturação, ou seja, entre a aprovação do projeto até a entrega das chaves são necessários, no mínimo, dois anos.

E impostos como ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e laudêmio (imposto cobrado de obras construídas em áreas litorâneas pertencentes à Marinha) sofreram redução?

Mário Pazutti Mezzari – A Caixa (Econômica Federal), como agente coordenador do programa, tem conseguido em diversas prefeituras a liberação do imposto de transmissão. No entanto, liberar ou não é ato de vontade do poder público municipal, e não depende apenas do prefeito. É necessário que seja editada lei municipal. Então, reduções ou gratuidades no ITBI dependem de iniciativa da Caixa de negociar com cada município. Quanto ao laudêmio, trata-se da mesma situação quando ele é devido ao poder público e depende também de negociação.

Flávio Prando – O ITBI é um imposto municipal, calculado de forma diferente de cidade para cidade e sobre o qual o programa Minha Casa, Minha Vida não alterou nada. Quanto ao laudêmio, as cidades litorâneas são as mais atingidas por esse imposto e o programa também não o afetou.

Em qual tipo de compra mais incidem tributos: na de um imóvel novo ou na de um imóvel usado?

Mário Pazutti Mezzari – Há dois tipos de tributos na transmissão de imóveis por compra e venda: o ITBI (imposto de transmissão devido ao município) e o laudêmio (devido ao senhorio direto). A tributação é igual, tanto para imóveis novos quanto para imóveis já usados. No entanto, há que considerar que o Minha Casa, Minha Vida só financia o que ele denomina de imóveis novos. Entenda-se por novos os imóveis que nunca foram habitados, e cujas construções ocorreram após março de 2009.

Flávio Prando – Praticamente as despesas do comprador, tanto de imóveis novos quanto de imóveis usados, são iguais. São as taxas da prefeitura e as custas cartoriais.

A adaptação à legislação do Minha Casa, Minha Vida varia de município para município e de estado para estado. Como o governo federal vai regular isso?

Mário Pazutti Mezzari – O governo federal não pode modificar legislação municipal ou estadual. O princípio federativo desautoriza tal intromissão. A competência para legislar está estabelecida na Constituição Federal e nenhum dos entes da administração direta – União, Estados, Municípios e Distrito Federal – podem adentrar na esfera de competência do outro.

Flávio Prando – Quanto às regras do programa, não há distinção legal por município, pois o programa segue as normas da Caixa. Assim, o que as empresas têm de cumprir são regras de aprovação impostas pelo agente financeiro. As diferenças consistem na disponibilidade de terrenos dos municípios para a construção de empreendimentos voltados para famílias com renda de até três salários mínimos. Aí sim devem ser seguidas as normas das prefeituras.

Se na compra de um imóvel dentro do programa Minha Casa, Minha Vida o consumidor não obtiver os descontos prometidos, para quem ele deve recorrer?

Mário Pazutti Mezzari – A Caixa é gestor do programa e, portanto, é quem melhor pode orientar o consumidor.

Flávio Prando – Não existe essa possibilidade, porque todo o financiamento e concessão de subsídio se darão por intermédio da Caixa Econômica Federal. O programa é muito sério.

Para quem tem um terreno, e decide construir um imóvel dentro da faixa do Minha Casa, Minha Vida (até R$ 130 mil), ele também tem direito a reivindicar descontos?

Mário Pazutti Mezzari – O Programa Minha Casa Minha Vida compreende o financiamento para a construção de imóvel residencial (para quem já tem terreno) ou para financiar a compra do imóvel. Porém, somente os contratos celebrados via Caixa é que estão enquadrados no programa e gozam dos descontos ou gratuidades da Lei nº 11.977, de 2009.

Flávio Prando – Não. Os benefícios do programa são exclusivos para os compradores de imóveis novos, produzidos formalmente por empresários da construção civil e do setor imobiliário.

Para quem compra imóveis na planta, as chances de obter os descontos prometidos pelo programa são maiores?

Mário Pazutti Mezzari – Como já foi dito acima, não é questão de chance, mas de o negócio ser realizado via Caixa, com recursos do Minha Casa, Minha Vida. A compra de imóveis na planta pode ocorrer em várias modalidades, mas somente quando esta compra for financiada pelo programa é que ela gozará de gratuidade ou descontos.

Flávio Prando – O Minha Casa, Minha Vida é voltado para a compra de imóveis novos e na planta. Se o contrato de construção do imóvel estiver atrelado ao programa os descontos serão concedidos. Caso contrário, não existe a possibilidade de usufruir dos benefícios.

Se um comprador obtém um financiamento através do programa Minha Casa, Minha Vida, mas depois percebe que não tem dinheiro para pagar os tributos, ele fica sujeito a multas ou simplesmente pode desistir do negócio?

Mário Pazutti Mezzari – Para quem tem renda de até três salários mínimos a incidência de emolumentos é tão ínfima que dificilmente servirá de pretexto para desistir do negócio. Agora, se depois de registrado o contrato o comprador se vir impedido de continuar pagando as prestações, poderá procurar a Caixa e entregar o imóvel (no que se chama de dação em pagamento), liberando-se da dívida.

Flávio Prando – A intenção do governo com esse programa é sanar o déficit habitacional do país. O Minha Casa, Minha Vida consiste no primeiro passo para isso, pois prevê a construção de um milhão de moradias e o déficit habitacional do Brasil é superior a oito milhões de unidades. O programa foi desenhado de maneira a dar condições amplas de aquisição de imóveis para famílias com renda de até 10 salários mínimos, portanto, não há a intenção de dificultar a obtenção do imóvel, muito pelo contrário. Há a concessão de subsídios para as famílias, isenção de custas cartoriais para famílias com renda de até três salários mínimos, com redução dos valores para as demais faixas de renda. Foi criado o Fundo Garantidor prevendo possível inadimplência e também auxiliar as famílias em apuros, ou seja, aquelas que possam sofrer com o desemprego no decorrer do caminho. Para essas famílias existe a possibilidade de deixarem de pagar seis parcelas, até que se restabeleçam. Enfim, as condições de financiamento são bastante favoráveis de maneira a evitar a desistência e a cobrança de multa.

A nova lei do inquilinato pode ter algum tipo de influência no Minha Casa, Minha Vida, no sentido de que a tendência é que cresça a oferta de imóveis para locação?

Mário Pazutti Mezzari – Não gostaria de fazer projeções de mercado.

Flávio Prando – Não há correlação entre a legislação do inquilinato e o programa Minha Casa, Minha Vida. É bom esclarecer que os adquirentes de imóveis pelo programa não podem utilizar de má fé, ao adquirirem um imóvel em condições altamente favoráveis, e depois oferecê-lo para locação. Deve-se lembrar, sempre, que o objetivo do programa é combater e solucionar o déficit habitacional do país.

Com relação ao construtor, o Minha Casa, Minha Vida também previa desconto, como redução da alíquota do RET (Regime Especial de Tributação da Construção Civil). Na prática isso já ocorre?

Mário Pazutti Mezzari – Neste caso, o construtor deve procurar a Receita Federal e fazer o devido enquadramento para ter direito aos descontos ou tributação unificada.

Flávio Prando – Sim, para as empresas que tiveram projetos aprovados pela Caixa Econômica Federal. Algumas prefeituras, inclusive, estão criando benefícios especiais para as empresas que produzirem dentro do Minha Casa, Minha Vida, em especial na faixa até três salários mínimos, quais sejam: redução ou isenção do ISS durante a obra; isenção ou redução do IPTU do terreno durante a obra; remissão de IPTU de terrenos/imóveis com dívidas anteriores; flexibilização de coeficientes urbanísticos potencializando a ocupação do terreno e análise agilizada dos respectivos projetos. Entretanto, ainda permanece, em especial nas maiores cidades, lentidão nas aprovações e nos cartórios, especialmente quando envolve organismos ambientais e de trânsito.

Entrevistados:
Mário Pazutti Mezzari, especialista em direito registral imobiliário: maramezzari@gmail.com
Flávio Prando, vice-presidente de Habitação do Secovi-SP: Assessoria de imprensa: shirley@secovi.com.br

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