Com a pandemia e aumento das vendas online, uma tendência que se fortaleceu no mundo foi a do aumento dos galpões logísticos. Um bom exemplo disso é a gestora de investimentos Blackstone, que tem atuação em 37 países e US$ 577 bilhões em imóveis. Hoje, 80% do seu portfólio está nos segmentos de logística, casas de aluguel e hospitalidade (hotéis e casas de repouso). 

No Brasil, o cenário de galpões logísticos no país espera 2.746.195 m² de estoque para 2023, sendo o segundo maior valor previsto para um só ano, atrás somente do ano de 2022, de acordo com a Binswanger Brazil, empresa de consultoria imobiliária. As regiões com previsão de apresentar os maiores volumes de novo estoque são:

1. Cajamar: 493.229 m²
2. Guarulhos: 458.958 m²
3. Fortaleza: 327.720 m²
4. Grande ABC: 238.878 m²
5. Região Metropolitana de Belo Horizonte: 162.157 m²

Ainda segundo dados da Binswanger Brazil, considerando o total a ser entregue em 2023, 948.126 m² já estão em construção, contra os 1.789.069 m² ainda em projeto. Essa entrega conta com 1.286.381 m² a serem entregues no primeiro semestre e 1.459.814 m² no segundo.

Considerando os estados, a previsão é que São Paulo apresente o maior volume de entregas, com 1.579.634 m², seguido por Minas Gerais e Ceará, com respectivos 354.531 m² e 327.720 m².

Vacância

Atualmente, a vacância em galpões logísticos encontra-se em 11,4%, de acordo com a Binswanger Brazil. Entretanto, o grande volume de novo estoque a ser observado no quarto trimestre de 2022 e ao longo do ano de 2023 gera dúvidas com relação à capacidade do mercado em absorver esse volume. Segundo a empresa de consultoria imobiliária, a previsão é que 2022 e 2023 somados alcancem um volume de novo estoque acima de 5 milhões de m², valor nunca observado em um período de 2 anos. Ao mesmo tempo, o maior volume de absorção líquida já observado no cenário brasileiro foram os 2.309 mil m² em 2021.

“Considerando o comportamento histórico do mercado nacional, ou seja, sua absorção líquida histórica, e ponderando com o estoque a ser observado em 2023, a tendência é de aumento dessa vacância já em 2023 para patamares próximos ou superiores à taxa de equilíbrio de mercado de 15%. Nesse caso de aumento da vacância, os desenvolvedores podem postergar as entregas conforme a resposta do mercado em termos de absorção, principalmente considerando que o cenário de alta absorção é principalmente oriundo do crescimento do e-commerce na economia depois da pandemia, fato que nunca havia sido observado no cenário brasileiro”, informa a Binswanger Brazil.

Como construir imóveis voltados para logística?

Milton Bigucci Junior, diretor técnico da MBIGUCCI – empresa que tem Centros Logísticos em São Paulo e está construindo o terceiro, diz que um terreno bom para logística deve estar próximo às rodovias, rodoanel, com fácil acesso. Além disso, as ruas próximas devem ter fácil acesso para as carretas. “É preciso ter uma área de manobra dentro do estacionamento também bem extensa, onde as carretas possam manobrar sem atrapalhar o trânsito nas vias locais”, aponta Junior. 

Outra característica importante é que o terreno não pode ter um custo muito alto, para não inviabilizar a locação. “Normalmente, o valor do metro quadrado deve ser abaixo de R$ 1.000, uma vez que que estes imóveis normalmente são feitos para locação”, pontua Junior.

A resistência do solo deve ser boa, uma vez que a carga do piso desses galpões costumam ser muito altas. “O ideal é que suporte em torno ou acima de 6 toneladas por metro quadrado. Se o solo for bom, ele não precisa ter grandes reforços para suportar essa carga, então a construção sai um pouco mais barata”, esclarece Junior.

Ainda, um centro logístico deve ter um pé direito alto, com pelo menos 12 m de altura e ter bem-feitorias “reuso de água, tratamento de esgoto, carga elétrica (precisa prestar atenção para que as empresas possam funcionar sem problemas), abastecimento de água, documentação do corpo de bombeiros, entre outros. Normalmente, os locatários deste tipo de empreendimento prezam muito pela segurança. Então itens como guarita blindada, sala de segurança fora da guarita ou até do próprio condomínio, com as câmeras, gravação e monitoramento do centro logístico”, destaca Junior.  

Entrevistado

Milton Bigucci Junior é diretor técnico da MBIGUCCI

Contato
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Jornalista responsável
Marina Pastore
DRT 48378/SP