Como saber se um imóvel está dentro dos valores praticados no mercado? Com a complexidade e constante evolução do mercado imobiliário, um indicador se destaca como referência essencial para o setor da construção civil: o CUB, ou Custo Unitário Básico. Essa métrica, calculada pelos sindicatos estaduais da construção civil, tornou-se uma bússola para avaliar e estimar os custos de obras e empreendimentos. Além de ser um termômetro valioso para acompanhar a inflação setorial, o CUB desempenha um papel crucial no estabelecimento de parâmetros transparentes para o mercado. Veja como ele funciona.

Origem do CUB

Nos anos 1950 e 1960, a ausência de um Banco Central e a dificuldade em medir a inflação traziam algumas dificuldades no mercado imobiliário. “Naquela época, o único jeito de se comprar um imóvel era com um financiamento da Caixa Econômica Federal ou diretamente com as incorporadoras, num processo que se chamava preço de custo. O método envolvia a divisão de um terreno entre cotistas, cada um contribuindo financeiramente para a construção do empreendimento. No entanto, esse modelo enfrentava dois problemas principais. O primeiro deles residia na falta de clareza sobre o que exatamente estava sendo adquirido. Essa incerteza era notória: não se sabia ao certo se os custos chegariam ao valor estabelecido, nem se valeriam tal investimento. Era impossível comparar um apartamento de 300 m² com um de 200 m², por exemplo. Ainda, os prédios levavam um tempo considerável para serem concluídos, muitas vezes extrapolando os valores estimados inicialmente”, explica Eduardo Zaidan, vice-presidente de Economia do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP).

O que é o CUB?

Em meados dos anos 1960, foi criado o Banco Nacional da Habitação (BNH) e estabelecida uma legislação para incorporações imobiliárias. Essa lei exigia o registro público de cada empreendimento, detalhando o projeto aprovado, as metragens e um orçamento mínimo. O artigo 53 dessa legislação delegava à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a responsabilidade de desenvolver uma norma para orçamentação e regramento das áreas, segundo Zaidan.

“Assim surgiu a NB 140, posteriormente atualizada para NBR 12721, que estabeleceu o CUB (Custo Unitário Básico) como referência. Esse indicador determina o valor mínimo pelo qual um imóvel pode ser comercializado, baseado em um cálculo mensal realizado pelos sindicatos estaduais da construção civil, seguindo critérios específicos para diferentes padrões de construção”, revela Zaidan.

Ainda, o vice-presidente de Economia do Sinduscon-SP ressalta que se supõe que não é permitido vender nenhum imóvel por menos do que o custo unitário básico por metro quadrado. 

“Quando um incorporador lança um edifício, seja ele de poucos andares ou de 45 andares, é obrigatório registrar o memorial de incorporação de acordo com as normas estabelecidas. Essas normas detalham o que cada metro quadrado representa: há a área privativa, dentro das unidades, a área de uso comum, tanto coberta quanto descoberta, contemplando espaços como o térreo e a garagem. Elas definem precisamente como calcular a metragem quadrada de cada apartamento, garantindo uniformidade nos critérios. Por exemplo, se um apartamento é descrito como tendo 138,5 m² de área privativa, qualquer unidade com essa mesma medida atende ao critério estabelecido”, esclarece Zaidan.

Zaidan ainda aponta que toda a regulamentação das áreas é preenchida no registro de incorporação, que funciona como a certidão de nascimento de um imóvel. “Os quadros de áreas são minuciosamente especificados, incluindo detalhes como a localização da unidade no prédio, suas dimensões privativas, áreas comuns descobertas e até a porcentagem correspondente na garagem. Um engenheiro civil ou arquiteto assina e submete uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) referente a esses cálculos, depositando todos os documentos no registro de imóveis, tornando-os públicos”, pontua.

A fiscalização dessas normas é respaldada legalmente, sendo crime vender imóveis com valores menores do que aquele estabelecidos pelo CUB. “Apesar disso, casos de desrespeito são raros, uma vez que a lei foi amplamente aceita e cumprida pelo mercado”, afirma Zaidan.

Como é calculado o CUB?

O CUB (Custo Unitário Básico) é calculado com base em uma série de critérios e fatores que compõem os custos da construção civil. O cálculo é geralmente feito pelos sindicatos estaduais da construção civil, seguindo as diretrizes estabelecidas pela Norma Brasileira de número 12721 (NBR 12721). A norma detalha como os custos devem ser computados e como a metragem das construções deve ser considerada.

“A norma estabelece padrões para diferentes tipos de construção e diferentes níveis de acabamento, permitindo a aplicação de coeficientes que ajustam os custos conforme o tipo e qualidade da obra. Esses elementos são combinados de acordo com as orientações da norma para calcular o custo unitário por metro quadrado para diferentes tipos de construção, como residências, prédios comerciais, escritórios, entre outros, fornecendo uma referência confiável para estimativas de custos na construção civil”, aponta o vice-presidente de Economia do Sinduscon-SP.

Zaidan aponta que manter a coleta de dados sobre os materiais nas construtoras é um desafio considerável. “Para obter uma amostra representativa, é necessário interagir com várias partes, contatando mensalmente os setores de suprimentos das empresas para levantar informações sobre preços de itens como tinta, cimento, gesso e outros materiais. Esse processo demanda uma quantidade significativa de energia e esforço contínuo. Em São Paulo, por exemplo, contamos com a colaboração da Fundação Getúlio Vargas (FGV) para realizar esse cálculo com as melhores técnicas disponíveis. Mas há um trabalho prévio para validar e corrigir informações discrepantes. Quando há uma aceleração rápida na inflação ou deflação, os cálculos estatísticos precisam ser ajustados. Existem técnicas estatísticas específicas para tratar essas variações, seja por meio da média, ajustes nos padrões ou outras abordagens que consideram essas oscilações para refletir com precisão as mudanças nos custos”, informa.

Para que serve o CUB?

O CUB serve para ter um termômetro da inflação setorial. Além disso, possui diversas aplicações legais, sendo comumente utilizado pelo tribunal para diversos fins e por algumas prefeituras como base para o cálculo do ISS. “Este índice é reconhecido por sua confiabilidade e é disponibilizado mensalmente até o dia 5 de cada mês, sendo publicado no Diário Oficial do Estado de São Paulo, no caso do estado de São Paulo”, destaca Zaidan.

Fonte
Eduardo Zaidan é vice-presidente de Economia do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP)

Contato
Assessoria de imprensa Sinduscon-SP – dbarbara@sindusconsp.com.br

Jornalista responsável
Marina Pastore
DRT 48378/SP

A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.