Seja para empreendimentos de alto padrão ou construção de casas populares, área tem que cumprir algumas exigências antes de receber obras

Por: Altair Santos

Loteamentos para empreendimentos de alto padrão ou para a construção de casas populares precisam cumprir algumas exigências, antes de receber obras. Obter licença ambiental, ter um estudo de geotecnia do solo e adequação à legislação local são alguns dos procedimentos básicos. Em seguida, o projeto deve levar em consideração a topografia do terreno, a drenagem e as instalações para saneamento básico, eletricidade e telefonia. Pavimentação e paisagismo também são relevantes. Além da localização, loteamentos se valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da infraestrutura em seu entorno. É o que garante o arquiteto e urbanista Eduardo Paranhos Coelho, que explica o passo a passo para um loteamento não enfrentar problemas. Confira:

Quando se pensa em empreender um loteamento quais exigências devem ser cumpridas antes que as obras iniciem?
Antes de iniciar qualquer obra é preciso obter todas as licenças necessárias para sua execução. Licenciamento ambiental e aprovação na prefeitura municipal são itens básicos a serem cumpridos. Dependendo da complexidade e porte do empreendimento, exigências adicionais podem ocorrer, como, por exemplo, desenvolvimento de estudos ambientais mais detalhados como EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança) ou EIA-RIMA (Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), nos quais são definidas medidas mitigadoras para o impacto a ser gerado. A etapa de regularização da área (retificação, subdivisão ou unificação) também é muito importante e, por vezes, demorada, principalmente quando envolve retificação. No entanto, havendo essa necessidade, é preciso regularizar a matrícula para que o processo de aprovação seja concluído com base em uma matrícula que descreve a realidade do terreno.

Como funciona a obtenção de licença ambiental, estudos de geotecnia do solo e adequação à legislação local. Esses procedimentos são os mais demorados para se conseguir?
O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:
1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.
2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e infraestrutura aprovados pelos organismos competentes.
3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras.
Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de aprovação.
Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo, profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos.
Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal 6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

Loteamentos têm projetos? Caso sim, o que eles envolvem?
Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre eles: urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal), pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica e terraplenagem.
Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a prefeitura e suas secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de água e esgoto, por exemplo.

Topografia (terraplenagem) do terreno, drenagem e instalações para saneamento básico são obras que ficam a cargo da incorporadora do loteamento?
Todas as obras de infraestrutura necessárias para a implantação de um loteamento são responsabilidade da incorporadora. É necessário entregar a obra com todas as redes (água, esgoto, elétrica e telefônica) devidamente testadas e aceitas pelas respectivas concessionárias para que a prefeitura emita o termo de recebimento, garantindo que todas as obrigações do incorporador foram devidamente executadas.

Pavimentação e paisagismo também são relevantes?
São projetos importantes para a implantação do loteamento. O projeto de pavimentação fornece o correto dimensionamento para garantir que a estrutura viária suporte o tráfego pretendido para o local. É uma garantia importante, visto que as vias públicas de um loteamento são doadas ao município, ficando a responsabilidade da manutenção à cargo das prefeituras. Quanto ao paisagismo, as prefeituras normalmente exigem apenas o projeto de arborização viária, que deve seguir as diretrizes municipais para definição das espécies. O projeto de paisagismo mais abrangente pode contribuir bastante como diferencial do loteamento. Tratamentos paisagísticos adequados, criação de parques lineares ao longo dos cursos d’água, valorização de pontos focais, criando perspectivas atrativas, podem agregar muito ao local.

Loteamentos se valorizam de acordo com as benfeitorias que agregam e da infraestrutura em seu entorno?
Pensar em diferenciais no projeto sempre colabora com a valorização da área e do seu entorno. E este é, sem dúvida, um dos aspectos importantes a serem considerados quando nós, arquitetos e urbanistas, propomos a expansão na ocupação da cidade. Sem dúvida as benfeitorias e melhorias na infraestrutura local colaboram para a valorização da área. Além disso, a lei de parcelamento do solo exige a doação ao município de um percentual de área institucional para que a prefeitura possa implantar equipamentos comunitários necessários para atender a demanda da população (escolas, postos de saúde, hospitais etc).

O que muda quando um loteamento é pensado para receber construções de alto padrão dos projetados para receber habitações populares?
As premissas da lei federal 6766/79 devem ser respeitadas para qualquer tipo de loteamento. Destinar áreas institucionais, implantar infraestrutura completa, respeitar diretrizes viárias existentes e restrições ambientais da área são princípios básicos. A diferença maior ocorre no tamanho dos lotes. Nas áreas com vocação para loteamentos populares, normalmente são permitidos lotes menores. Já as áreas com vocação para loteamentos de alto padrão, normalmente são áreas com maiores restrições quanto à densidade habitacional permitida, o que reflete em lotes maiores. Os parâmetros para os diferentes zoneamentos da cidade são definidos pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. Essa lei direciona a forma e sentido de crescimento das cidades. Define diferentes gabaritos e densidades de ocupação.

A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos projeta qual cenário para os loteamentos?
É importante que os organismos públicos utilizem bem os instrumentos que possuem para evitar a ocupação desordenada nos centros urbanos. As revisões periódicas na lei de uso e do solo são os melhores mecanismos para conduzir esse processo. Em virtude da escassez de terrenos, a tendência é que os novos loteamentos sigam os eixos de crescimento da cidade, expandindo o perímetro urbano existente. Cabe às prefeituras limitarem essa expansão para que não sejam criados vazios urbanos, dificultando a prestação dos serviços básicos, como transporte público e coleta de lixo.

Arquitetos e engenheiros que atuam na urbanização de loteamentos devem ter qual expertise?
Precisam conhecer o mercado local e entender as demandas da cidade. Acertar o produto a ser oferecido é essencial. Também devem ter pleno conhecimento da legislação, garantindo o atendimento a todas as exigências legais para a execução da obra. Entender a relação entre todos os projetos necessários para implantação de loteamentos é igualmente importante. A correta compatibilização dos projetos permite identificar antecipadamente eventuais interferências entre as redes de infraestrutura, evitando ajustes durante a obra. Tudo isso colabora para um correto provisionamento financeiro do empreendimento, bem como previne retrabalhos e gastos imprevistos, o que é bastante relevante ao analisarmos o negócio como um todo. Por fim, gera impactos nos lucros projetados, que atraem parceiros e investidores.

Diante deste apanhado, quais os principais custos que compõem a infraestrutura de loteamentos?
Os custos de obra mais significativos são pavimentação, rede elétrica e drenagem. Eventuais medidas mitigadoras exigidas em função do porte do empreendimento também podem ser significativas no custo global da obra.

Entrevistado
Arquiteto e urbanista Eduardo Paranhos Coelho, com graduação pela PUC-PR e pós-graduação em construções sustentáveis pela UTFPR. É gerente de projetos na Paysage Empreendimentos
Contato: eduardo.coelho@paysage.com.br

Crédito Foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330