Professores da Poli-USP, que integram o Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo, alertam que aumento nos preços dos imóveis começa a ficar injustificável

Por: Altair Santos

Afinal, o mercado imobiliário brasileiro está ou não imerso em uma bolha? A resposta a essa pergunta opõe especialistas, enquanto o mercado se nega a aceitar a hipótese. Há, no entanto, alguns ingredientes no cenário macroeconômico do país que apontam para o risco de bolha imobiliária. Os principais são desinformação, euforia fomentada e excesso de liquidez. Foi o que detectou recente estudo realizado pelo Núcleo de Real Estate, vinculado ao departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP (Universidade de São Paulo).

A pesquisa resultou em artigo assinado pelo coordenador do Núcleo de Real Estate, o professor-doutor João da Rocha Lima Júnior. O trabalho teve também a participação do professor-doutor Cláudio Tavares de Alencar, que ressalta que o foco do estudo foi o mercado residencial na cidade de São Paulo. “Houve um descolamento dos preços praticados em 2011 em relação ao “fair value” ou preço justo, como sendo aquele que remunera adequadamente, sem exageros, o investimento do empreendedor. Até o final de 2010, o crescimento dos preços no mercado paulistano é justificado estruturalmente, porque houve intenso e explicável crescimento de determinados fatores de custo. De lá pra cá, o crescimento de preços não pode ser explicado exclusivamente pela continuidade do incremento destes fatores, o que sugere a formação de bolha”, explica.

O Núcleo de Real Estate defende que o melhor jeito de mitigar riscos de formação de bolha é disponibilizar informação de qualidade e confiável. Por isso, o estudo alerta que o fenômeno brasileiro é diferente, por exemplo, do que causou a bancarrota nos Estados Unidos. Aqui, o crédito imobiliário voltado a quem adquire imóvel para morar, e não para especular, está protegido. “O crédito imobiliário no Brasil é responsável. Por esta via não se faz bolha imobiliária no país, como ocorreu nos Estados Unidos, onde se concedia financiamento em valores superiores ao valor do imóvel, na expectativa de que os preços sempre seriam crescentes. No entanto, há uma miríade de pequenos investidores desinformados que se vestem de especuladores, impulsionando a demanda e pressionando os preços pra cima. Aí é que há risco de bolha”, alerta Cláudio Tavares de Alencar.

Segundo a avaliação do Núcleo Real Estate, os investidores que têm posições nos empreendimentos, seja porque pagaram um preço alto, sem a contrapartida de valor embarcada no empreendimento, seja porque tomaram decisões irracionais e não obtiveram renda suficiente do imóvel para remunerar com qualidade o investimento realizado, são os que correm mais risco de perdas no caso de uma eventual bolha. Por isso, a recomendação é que esse tipo de investimento seja feito de forma indireta. “Faça-o através de cotas de FII (Fundos de Investimento Imobiliário) transacionados em bolsa, e que tenham gestão ativa de composição do portfólio de empreendimentos. É interessante também que sejam os FII de múltiplos ativos”, sugere o professor-doutor da Poli-USP.

Os fundos imobiliários foram regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), via Instrução nº 472, de 31 de outubro de 2008. Uma das principais vantagens é que eles permitem que o investidor aplique em empreendimentos de melhor qualidade e tenha acesso a atividades que não seriam viáveis ao adquirir 100% de um imóvel, ou seja, quando um investidor adquire cotas de um fundo de investimento imobiliário, ele passa a fazer parte de um grupo de investidores reunidos com o objetivo de somar seus recursos. O grupo terá um volume maior de dinheiro para enfrentar a concorrência dos demais interessados nos imóveis. Atualmente estima-se que haja mais de 100 FII no país, com patrimônio superior a R$ 8 bilhões. Qualquer investidor pode adquirir cotas de um fundo imobiliário, independentemente de seu porte. Há fundos cujas cotas são vendidas em agências bancárias e que aceitam investimento inicial a partir de R$ 1 mil.

MCMV
Na opinião de Cláudio Tavares de Alencar, até o programa Minha Casa, Minha Vida pode, indiretamente, alimentar uma bolha imobiliária. “O MCMV tem demanda real muito grande e dificilmente tem espaço para especulação, tendo em vista que seu objetivo é atender os segmentos de baixa renda. Por outro lado, o programa, bem como as obras de infraestrutura em curso no Brasil, absorve expressivos insumos de produção, mão de obra, materiais e equipamentos, os quais impactam na estrutura de custos de todo o mercado imobiliário, provocando pressões nos custos de produção dos empreendimentos que estão fora do MCMV”, argumenta.

Dicas básicas para investir em imóvel:
– Seja crítico quanto ao cenário econômico
– Busque informações isentas e descompromissadas com a negociação

O que é o Núcleo de Real Estate
O Núcleo de Real Estate constituiu um comitê de mercado, formado por professores e pesquisadores do NRE e profissionais de destaque do Real Estate, representando seus diferentes segmentos. O comitê reúne-se a cada bimestre, para dialogar sobre um tema relevante da economia setorial.

As pesquisas que o grupo desenvolve abrangem temas com ênfases como: empreendimentos imobiliários e de base imobiliária, concessões e investimentos de longo prazo sem valor residual, planejamento e administração nas empresas e nos empreendimentos, planejamento estratégico, econômico e validação de investimentos, valuation em real estate e meios de partilhamento de investimentos em Real Estate.
Para maiores informações, acesse: http://www.realestate.br/homesite/default.asp

Entrevistado
Cláudio Tavares de Alencar, professor-doutor do departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP, integrante do Núcleo de Real Estate e presidente da presidente da Latin American Real Estate Society (Lares)
Currículo
– Graduado em engenharia civil pela Universidade Federal do Pará (1988)
– Tem mestrado (1993) e doutorado (1998) em engenharia civil pela Universidade de São Paulo
– Atualmente é professor-doutor do departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP, ministrando aulas e orientando estudantes em cursos de graduação, pós gradução e MBA
– É revisor dos jornais Real Estate: Economia & Mercados, Ambiente Construído e Construction Management & Economics (UK)
– Tem experiência na área de Gerenciamento de Empresas e Empreendimentos com ênfase em Real Estate, atuando profissionalmente e desenvolvendo pesquisas nos seguintes temas: comportamento dos mercados de Real Estate, parcerias público privadas, sistema de classificação de empreendimentos e regiões urbanas, sistemas de funding para empreendimentos do setor da construção civil, índices setoriais e ferramentas para análise de riscos
– É presidente da Latin American Real Estate Society (Lares)
Contato: claudio.alencar@poli.usp.br

Créditos Fotos: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos – MTB 2330