Em dezembro de 2024, a Câmara Municipal de Curitiba (CMC) aprovou a reestruturação da Lei de Prêmios e Incentivos Construtivos. A nova versão manteve a estrutura geral da Lei 15.824/2021, preservando seus capítulos e seções, bem como os incentivos previstos para o Eixo Estrutural, estruturação e melhoria de espaços de modo a incentivar o uso por pedestres e a valorizar atividades culturais, sociais e econômicas (fruição pública de lotes privados), passagens e praças de uso público em áreas privadas, fachadas ativas e galerias comerciais.

Entretanto, foram realizados ajustes nas definições dos prêmios e incentivos, além de uma harmonização dessas regras com a Lei de Zoneamento. A pedido do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), os vereadores implementaram mudanças relacionadas à fruição pública, incluindo a obrigatoriedade em usos não comerciais e a definição de critérios específicos para aplicação nos Eixos Estruturantes e de Adensamento (constituído por corredores de uso misto, de serviços e transporte), além de exceções para prédios tombados como patrimônio ambiental, natural ou cultural. Também foram alteradas as regras da Fachada Ativa (integração do térreo das edificações ao espaço público de uso não residencial), que agora possuem diretrizes claras sobre onde podem ser aplicadas.

Incentivo para fruição pública: como funciona?

Em Curitiba (PR), a administração municipal impulsionou o setor com a Lei 15.824, que complementa a nova Lei de Zoneamento da cidade. A norma oferece benefícios a novos empreendimentos que promovam a “fruição pública”, conceito relacionado à criação de espaços qualificados de uso público. Essas áreas têm como objetivo priorizar os pedestres e incentivar atividades com impacto social, cultural e econômico, contribuindo para o desenvolvimento urbano.

“O incentivo que a Prefeitura de Curitiba oferece dentro da Lei 15.824 é, basicamente, a concessão de potencial construtivo. Se o lote ou edificação que está sendo projetado e apresentado para o licenciamento de alvará de construção apresenta uma área de fruição pública, o construtor pode colocar até o dobro da mesma área na torre da edificação. A lei permite que 200% da área que está sendo dedicada à fruição pública se torne parte da torre, como área de apartamentos. Isso permite construir mais, fazendo um aproveitamento maior do lote”, explica Vinícius Hanser, engenheiro de planejamento da AGL Incorporadora.

Critérios da lei de fruição pública

Hanser destaca que a área de fruição pública deve ser aberta e descoberta; permitir o acesso livre aos pedestres; oferecer à população mobiliários urbanos ou equipamentos urbanos e algum comércio ou serviço. 

“Além disso, a conservação e manutenção desta área de fruição pública ainda permanece com o proprietário, ou seja, não passa a ser da Prefeitura. Para o enquadramento, a questão é o zoneamento, localização do lote e a testada, que deve ser duas vezes maior do que a largura mínima estabelecida para o lote padrão do zoneamento. A legislação prevê o benefício de fruição pública, em Curitiba, nos eixos estruturais de adensamento, eixos conectores, vias coletoras e setoriais, zonas de uso misto e algumas zonas comerciais de bairros específicos. Os edifícios devem estar junto ao alinhamento da rua, no nível do passeio público e sem obstruções, como construções e áreas de estacionamento de veículos”, informa Hanser. 

Qualidade de vida e mobilidade urbana

Para Hanser, a área de fruição pública é um convite à vida ao ar livre, algo que tem se perdido nos últimos anos, com prejuízo à saúde mental das pessoas. “A ideia de oferecer espaços de circulação e convivência nas cidades é motivar as pessoas a circularem a pé. É um incentivo à socialização e à atividade física que uma caminhada representa, em um contexto preocupante de sedentarismo e uso excessivo de telas. Além disso, o espaço de uso compartilhado propõe o resgate do convívio com a vizinhança, não apenas do prédio, mas do bairro. É uma forma de promover o senso de comunidade”, opina. 

Hanser também acredita que o público vê com bons olhos, porque essa inversão de lógica permite mostrar que os espaços privados fazem parte da cidade e podem ser compartilhados para o benefício de todos. “Em geral, o consumidor imobiliário tem sido cada vez mais atento a questões como a responsabilidade socioambiental das empresas e seus produtos. Na área da construção civil, observar e considerar o entorno é algo cada vez mais valorizado. Qualquer obra de engenharia tem impacto e se relaciona com o que já existe e irá existir ao redor”, comenta.

Modelo de fruição pública x segurança

Um dos desafios da expansão da aplicação do conceito de “fruição pública” no Brasil está relacionado à segurança. “Nas cidades brasileiras, por várias décadas, a segurança esteve associada à restrição de acesso, como se todas as edificações precisassem ter muros altos e gradis. Mas essa arquitetura de ‘clausura’, que produz o chamado ‘efeito fortaleza’, tem sido repensada nos últimos anos”, afirma Hanser. 

Para o engenheiro, essa arquitetura de clausura não necessariamente representa proteção, considerando as diversas formas de abordagem que tornam uma propriedade e seus moradores vulneráveis, como as refinadas técnicas de engenharia social que têm sido usadas pelos assaltantes e golpistas. 

Além disso, Hanser acredita que a segurança patrimonial evoluiu significativamente nos últimos anos e está cada vez mais associada ao uso estratégico de recursos tecnológicos e de inteligência no monitoramento dos condomínios. 

“O pavimento térreo aberto, na verdade, traz alguns componentes que favorecem a segurança. O principal é o movimento. Onde há pessoas circulando, há mais segurança. No caso do Moní, um edifício residencial que terá o pavimento térreo aberto destinado aos usos privado e público, um estudo prévio foi feito por consultoria especializada para estabelecer os melhores sistemas de segurança, levando em conta a proposta da fruição pública. E, em geral, isso precisa ser uma premissa que nasce junto com a concepção do empreendimento, porque demanda adaptações de projetistas como arquitetos, engenheiros e paisagistas. O acesso à área de fruição pública e ao comércio, possivelmente uma panificadora no pavimento térreo, será livre. Mas estará clara a separação da área exclusiva dos moradores e visitantes, com sistemas de acesso com reconhecimento facial e controle de fluxo, cadastro prévio e videomonitoramento no perímetro e nas áreas internas do edifício”, informa Hanser.

De acordo com Hanser, a abertura dos pavimentos térreos inverte uma lógica, por isso é importante mostrar os mecanismos disponíveis atualmente para garantir a segurança em empreendimentos assim. 

Entrevistado

Vinícius Hanser é engenheiro de planejamento da AGL Incorporadora. Ele é engenheiro civil graduado pela Universidade Federal do Paraná (UFPR) e mestre em Engenharia de Construção Civil, Estruturas Metálicas e Ligações Semirrígidas (UFPR). Atua na área de incorporação, planejamento e orçamentação de obras e é professor universitário das disciplinas de Estruturas e Sistemas Construtivos, para os cursos de Engenharia Civil e Arquitetura e Urbanismo (UniOpet).

Contato
vinicius@agl.eng.br 

Jornalista responsável:
Marina Pastore – DRT 48378/SP
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A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.