Tribunal tende a estabelecer uma nova maneira de composição dos contratos de compra e venda de imóveis, tornando mais clara a negociação

Por: Altair Santos

É recorrente nas transações imobiliárias que, do preço de venda do imóvel, o correspondente entre 5% e 6% seja destinado aos corretores imobiliários que atuam na negociação. Diante dessa situação, compradores insatisfeitos resolveram procurar o Judiciário e questionar a legalidade dessa prática por parte de construtoras e incorporadoras em repassarem ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem imobiliária. Esse impasse se dá, principalmente, na venda de imóveis novos, negociados nos plantões de vendas.

A alegação é que o interesse na venda dos imóveis é das construtoras, e o comprador não deve pagar por um serviço que, em tese, não teria contratado. Não tardou para a controvérsia ser levada para análise do Superior Tribunal de Justiça, que determinou, por 180 dias, a suspensão de todos os recursos ligados à matéria, até emitir um parecer que acabe com a insegurança jurídica em torno da questão. A medida do ministro-relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, vale para todo o território nacional e envolve os processos que tenham como matéria a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Segundo o advogado Marcos Lopata, especialista em relações de consumo entre empresas e seus clientes, não há como prever qual será a decisão final do STJ sobre a matéria. “Já houve pronunciamentos judiciais em ambos os sentidos, tanto pela legalidade quanto pela ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem. Assim, o STJ pretende uniformizar o entendimento sobre a validade ou não da cláusula que repassa ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da comissão do corretor. Mesmo não podendo prever qual será a decisão do STJ, acredito que ela levará em conta o interesse de ambas as partes, trazendo transparência às negociações e garantindo o bom desenvolvimento das atividades dos corretores de imóveis”, avalia.

Lopata explica também por que se chegou a essa situação de impasse. “Muitos consumidores não concordaram em pagar os valores de comissão de corretagem sobre seus imóveis, baseados na justificativa de quem contrata o corretor é quem deve pagar pelo serviço prestado. Já as construtoras afirmam que ofertam o imóvel por um preço certo ao consumidor e que não há incremento no valor a ser pago, apenas o desmembramento dos valores, direcionando de 5% a 6% do valor do imóvel aos corretores que intermedeiam a venda. Diante de tais posicionamentos, não havia consenso no Judiciário quanto à legalidade ou não da prática, o que ensejou a discussão perante o Superior Tribunal de Justiça”, afirma.

Corretagem é legal

Especialista em contencioso cível, a advogada Thaís Braga Bertassoni lembra que o Código Cível reconhece a prática da corretagem e que não é essa prestação de serviço que está em julgamento. “Não há como delimitar o exato motivo das reclamações, mas, ao que parece, os consumidores vislumbraram uma possibilidade de recuperar parte dos investimentos aplicados na compra de seus imóveis. No entanto, importante lembrar que o Código Civil em seu artigo 722 autoriza a prática da corretagem como uma prestação de serviço, ligando uma pessoa (jurídica ou física) à outra para a realização de um negócio. No que tange aos corretores de imóveis, a atividade, além de permitida pelo Código Civil, é também regulamentada pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)”, define.

Em se tratando de poder Judiciário brasileiro, o tempo de 180 dias pedido pelo STJ é considerado pequeno – o prazo vence em 16 de junho de 2016. Porém, um dos motivos que levaram o tribunal a paralisar os processos é que havia decisões muito diferentes, dependendo do estado em que as ações eram julgadas. “A interpretação não era uniforme. No Paraná, por exemplo, as decisões tendiam a beneficiar, em geral, os consumidores, entendendo que quem demandava diretamente o serviço de corretagem devia pagar por ele. Já em São Paulo, por outro lado, existem decisões que beneficiam os corretores, por entender que o valor final do imóvel não era alterado com a cobrança de tal valor, estando a comissão do corretor englobada no valor total de venda da unidade imobiliária”, diz Thaís Braga Bertassoni.

A expectativa é de que o STJ não defina um novo modelo de negociação de imóveis no Brasil, mas estabeleça uma nova composição de acordos de compra e venda de imóveis, delineando claramente o contrato de corretagem, onde serão descritos os serviços prestados e as cláusulas atinentes a preços e prazos. Os advogados especialistas também acreditam que a palavra final sobre esse impasse seja mesmo do STJ, não devendo, o caso, parar no STF (Supremo Tribunal Federal). “Ao STF cabe a guarda da Constituição Federal. Neste caso, o que o STJ fará é pacificar o entendimento jurisprudencial”, finaliza Marcos Lopata.

Entrevistados
Advogados Marcos Felipe Trindade Lopata e Thaís Braga Bertassoni, especialistas em relações de consumo entre empresas e seus cliente e contencioso cível

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Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330