O governo federal anunciou recentemente a ampliação do Programa Minha Casa Minha Vida, que passa a incluir famílias com renda mensal de até R$ 12 mil e imóveis com valor de até R$ 500 mil. A medida, que inclui recursos do Fundo Social do Pré-Sal, busca dar novo impulso ao setor imobiliário e ampliar o acesso ao crédito habitacional, especialmente para a classe média, historicamente pressionada pelo alto custo dos financiamentos.

Para a professora da Escola de Negócios do Centro Universitário Internacional (Uninter), Aleksandra Sliwowska, a classe média (até R$ 12 mil) é um motor para o mercado imobiliário e a economia, pois tem renda suficiente para consumir, mas muitas vezes depende de crédito facilitado. “Se o governo e bancos conseguirem oferecer financiamentos viáveis, esse grupo pode impulsionar vendas, empregos e o PIB, criando um ciclo virtuoso de crescimento”.

Ela analisa que a medida do governo pode contrabalançar efeitos negativos dos juros altos ao injetar liquidez e subsidiar crédito, mas o cenário ainda depende da trajetória da Selic e da saúde financeira dos bancos. Se a inflação ceder e os juros começarem a baixar, o setor pode se recuperar mais rápido.

A reconfiguração do Minha Casa Minha Vida foi recebida como uma tentativa de reanimar o setor, uma vez que essa medida tem potencial de gerar um efeito multiplicador na economia. “Esse grupo tem poder de consumo significativo, mas enfrenta dificuldades para acessar crédito. Com a mudança, haverá estímulo para lançamentos de médio padrão e valorização de bairros antes pouco explorados”, acredita.

Com juros de 10,5% ao ano dentro do programa – abaixo da média de mercado – e prazos de até 420 meses (35 anos), a expectativa do governo é atender cerca de 120 mil famílias, o que pode gerar R$ 60 bilhões em movimentação econômica.

“Essa injeção de recursos gera fluxo positivo para construtoras, incorporadoras e demais agentes de mercado. Outro benefício é o aumento do emprego na construção civil, um dos grandes termômetros da economia, e que tem um efeito cascata, impactando indústrias como aço, cimento, cerâmica e móveis. Além disso, mais recursos permitem maiores movimentações que beneficiam vários agentes da cadeia de valor imobiliária como corretores, cartórios e seguradoras, além do setor de serviços que engloba eletrodomésticos, móveis, reformas, pintura, decoração, mudanças, entre outros.

Desafios do crédito

Aleksandra alerta que, se a inflação seguir em alta e a economia não reagir, o risco de inadimplência cresce, o que pode desestabilizar ainda mais o mercado.

Apesar do alívio esperado, especialistas alertam para os desafios que ainda cercam o crédito no país. “Estamos em um contexto de crédito caro e escasso, o que torna o financiamento imobiliário um desafio enorme, especialmente para a classe média”, afirma a economista Ana Castelo, coordenadora de Projetos da Construção na Fundação Getúlio Vargas (FGV/IBRE).

Para ela, mesmo com a ampliação recente do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), a realidade do crédito no Brasil continua difícil: “Hoje, dependendo do CPF do cliente, os bancos estão financiando cerca de 50% do valor do imóvel”, observa.

Esse cenário ecoa o sentimento de incerteza que paira sobre quem deseja comprar um imóvel. A elevação da taxa Selic nos últimos meses impactou diretamente o custo dos financiamentos. “Se antes era possível financiar 80% do valor, agora o percentual vem caindo, e a taxa de juros média chega a 12% ao ano”, diz.

Financiamento mais restrito pressiona compradores

Luiz Henrique Manetti, engenheiro civil e executivo da Ardex Ceramfix, reforça que as medidas governamentais impactam o setor positivamente, mas pondera sobre os riscos fiscais. “Ampliar o MCMV significa mais gastos públicos e pode comprometer a sustentabilidade do programa. Há também uma dependência excessiva de subsídios, o que preocupa em longo prazo”, assinala.

Manetti lembra ainda que o uso intenso do FGTS para financiar imóveis levanta dúvidas sobre a saúde do fundo no futuro. Segundo ele, embora a medida traga alívio no curto prazo, a redução do percentual financiado pelos bancos, aliada à alta dos juros, limita o acesso ao crédito para muitas famílias.

Comprar agora ou esperar?

Diante desse cenário, Ana Castelo recomenda cautela. Para quem pensa em adquirir um imóvel, especialmente da planta, ela sugere uma análise detalhada das condições atuais. “Pode ser interessante esperar e formar poupança, financiando menos no futuro. A aposta é que, em dois ou três anos, o ambiente esteja mais favorável”, orienta.

Ela destaca ainda que o CUB ou o INCC – índices usados nos contratos com construtoras – podem ser mais vantajosos do que o financiamento bancário. “Comprar na planta, pagando parcelas corrigidas por esses índices, pode ser mais leve do que encarar um financiamento com juros de dois dígitos”.

Além disso, com a previsão de que a Selic atinja 14% até o final de 2025, os bancos já começaram a elevar suas taxas, o que pode dificultar a aquisição de imóveis para muitas famílias, fazendo com que as ações do programa MCMV fiquem limitadas à baixa renda e não movimentem o mercado como um todo. “Já a redução do percentual de financiamento pelos bancos pode limitar ainda mais o acesso ao crédito imobiliário, exigindo que os compradores reavaliem seus orçamentos ou adiem planos de aquisição”, aponta Manetti.

Entrevistados

Ana Maria Castelo é coordenadora de Projetos da Construção do FGV Ibre.

Aleksandra Sliwowska é Doutora em Gestão da Inovação Tecnológica (UFRJ), Mestre em Engenharia de Produção pela COPPE/UFRJ, Economista (UFF) e especialista em Docência para a Graduação Tecnológica (Senac). É professora do Centro Universitário Internacional (Uninter), Conferencista Emérita da Escola Superior de Guerra e desde 2009 leciona na Universidade Corporativa do Creci-RJ.

Luiz Manetti é engenheiro civil formado pela POLI-USP e MBA em Marketing pela ESPM, possui 28 anos de experiência na área de desenvolvimento de produtos e tecnologias. Atualmente acumula os cargos de gerente sênior executivo pela Ardex Ceramfix e Secretário da Norma de Desempenho NBR 15.575.

Contatos
ana.castelo@fgv.br
aleksandra.c@uninter.com
luiz.manetti@ceramfix.com.br

A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.