Medidas tomadas pela Caixa, aliadas à burocracia, dificultam desligamentos habitacionais, atrasam repasses a construtoras e frustram compradores

Por: Altair Santos

Recente anúncio da Caixa Econômica Federal sobre o aumento de juros dos financiamentos habitacionais passou a afetar alguns processos vinculados à compra de imóveis. Contratos aprovados até 19 de janeiro, e emitidos até 30 de janeiro deste ano, conservaram a taxa antiga e não foram atingidos. No entanto, aqueles que não tiveram seus processos aprovados estão sujeitos a novos obstáculos. Para o comprador, pode gerar frustração em relação ao sonho da casa própria. Já, para construtoras e incorporadoras, traduz-se em atraso dos recursos do financiamento, fazendo com que as empresas arquem com o ônus financeiro para a realização da obra. Isso, dependendo do tamanho da companhia, pode colocar em risco seu fluxo de caixa. É o que explica, na entrevista a seguir, a especialista em direito imobiliário, Lourdes Helena Rocha dos Santos. Confira:

O aumento de juros por parte da Caixa, para financiar imóveis, tende a tornar mais lento o processo de liberação de financiamento aos compradores de imóveis?
Entendo que não deve aumentar o tempo para aprovação do crédito. Diferentemente de outros bancos que negociam taxa de juros caso a caso, a Caixa já tem os parâmetros definidos, cabendo ao proponente optar pela condição que melhor se enquadra para sua realidade. Embora a Caixa também tenha anunciado a redução da meta de concessão de empréstimos e financiamentos, a projeção é expandir o volume em 20% em relação a 2014, o que indica que a instituição não deve ser mais rigorosa no processo de análise de crédito do que no ano passado.

Que impacto isso deve ter para construtoras e incorporadoras?
O encarecimento do custo de captação de recursos no mercado financeiro limita o valor máximo de financiamento compatível com a renda do comprador e desestimula o acesso a esse mecanismo. Na prática, pode levar o comprador a optar por imóveis de menor valor e aumentar a parcela paga com recursos próprios.

É possível que esse aumento também dificulte a conquista da casa própria?
Sim, o aumento de juros encarece a parcela do financiamento, que é limitada a 30% da renda mensal do mutuário. O aumento do custo financeiro diminui o potencial de financiamento, dificultando a compra do imóvel.

Sobre processos de desligamento habitacional, como isso está impactando o setor de construtoras e incorporadoras?
A demora no desligamento da unidade habitacional traz consequências para comprador e construtora. O resultado é um retardamento do repasse dos recursos da parcela do financiamento, que tem como ônus os encargos financeiros sobre o valor do empréstimo que lhe foi concedido para a realização da obra. Para o comprador, o atraso faz com que tenha que esperar mais tempo para receber a chave do imóvel. Isto pode gerar uma frustração em relação à aquisição e até o desembolso de um valor maior de recursos do que o planejado, pois, em alguns casos, ele ainda terá que manter o aluguel.

Para tornar mais claro, a senhora poderia explicar o que é o processo de desligamento habitacional?
O processo de desligamento é a fase que compreende a assinatura do financiamento, em que o comprador toma empréstimo junto ao agente financeiro para quitar o saldo devedor do contrato e a construtora recebe este valor do banco, e dá a quitação ao comprador, transmitindo-lhe a propriedade do imóvel. O bem fica alienado ao banco até a conclusão do pagamento.

Construtoras menores podem sofrer maior impacto nesta demora nos processos de desligamento habitacional?
Sim, é comum que na venda de imóveis na planta a maior parte do preço seja paga através de financiamento imobiliário, e a demora no recebimento desse valor afeta principalmente as incorporadoras que dispõem de menor fluxo de caixa.

Em 2014, houve quantos processos de desligamento habitacional e qual a previsão para 2015?
Não temos como precisar essa informação, mas é possível ter uma ideia aproximada do tamanho desse mercado com base nos dados de unidades entregues monitorados pelas entidades de classe do mercado imobiliário. Em Curitiba, por exemplo, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), no ano passado foram mais de 9 mil unidades entregues, em empreendimentos verticais. Para esse ano, a associação prevê a entrega de mais seis mil apartamentos.

A burocracia é a grande responsável por essa demora nos desligamentos habitacionais ou tem também o componente econômico?
O processo de desligamento passa pela análise de crédito do comprador, avaliação do imóvel feita por engenheiro habilitado pelo banco, análise jurídica do comprador, do vendedor e do imóvel e emissão, assinatura e registro do contrato de financiamento na matrícula do imóvel. Cada uma dessas etapas tem um prazo próprio, sendo a tramitação no registro de imóveis o principal deles. Atualmente, o prazo médio de realização de um desligamento, para que o processo seja considerado bom, é de 30 a 45 dias após a emissão do Habite-se e da averbação da conclusão das obras.

Habitações construídas dentro do programa Minha Casa Minha Vida também enfrentam esse problema?
No Minha Casa Minha Vida, o financiamento costuma ocorrer de forma antecipada, pelo modelo associativo da Caixa, durante a construção. Isto reduz o impacto da burocracia, mas não o elimina. Se houvesse menos burocracia, os processos seriam mais rapidamente analisados e aprovados e o cronograma das obras, sem dúvida, teria seu prazo reduzido com ganhos para os compradores e para a incorporadora.

Entrevistada
Lourdes Helena Rocha dos Santos, especialista em direito imobiliário, sócia e advogada do escritório Santos Silveiro Advogados, com sede em Curitiba-PR e Porto Alegre-RS
Contato: lourdes@santossilveiro.com.br

Crédito Foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330