O Tribunal de Justiça de São Paulo concedeu uma liminar suspendendo a aplicação do mapa de zoneamento da capital, legislação sancionada em 2024. A decisão do desembargador relator Nuevo Campos, divulgada em 14 de janeiro, atendeu a um pedido do Ministério Público do Estado de São Paulo. No entanto, em 28 de janeiro, a Justiça restabeleceu as regras aprovadas em 2024.

O mapa estabelece os parâmetros para construções e determina quais atividades são permitidas em cada área da cidade. A lei passou por uma revisão em julho de 2024 e sofreu mudanças no final do ano. A decisão de suspender o mapa foi uma resposta a uma ação direta de inconstitucionalidade ajuizada pelo Ministério Público de São Paulo, originada a partir de um pedido da Associação dos Amigos do Alto de Pinheiros.

Para solicitar a suspensão do mapa de zoneamento, o MP argumentou que a emenda parlamentar que originou o artigo 84 da Lei de Zoneamento — que trata do mapa — modificou a legislação sem a devida consulta pública ou planejamento técnico. Além disso, o órgão apontou a violação dos princípios da impessoalidade, moralidade, segurança jurídica e fundamentação. No entanto, em seguida, o desembargador atendeu ao pedido da prefeitura para rever a decisão parcialmente e suspendeu apenas as mudanças feitas no Alto de Pinheiros.

No bairro, a legislação alterou a classificação da Marginal Pinheiros no trecho entre as avenidas Arruda Botelho e Frederico Hermann Jr. Antes da mudança, essa área era considerada uma Zona Corredor, permitindo apenas edificações baixas e atividades comerciais limitadas para preservar o caráter estritamente residencial da região. Com a nova regra, a área foi transformada em uma zona de centralidade, possibilitando a construção de prédios de até 48 metros de altura.

De acordo com o arquiteto Lucas Chiconi Balteiro, a motivação partiu da tentativa de alteração de áreas demarcadas como Zona Exclusivamente Residencial (ZER) no Alto de Pinheiros, zona oeste da cidade. “Acredito que seja delicado afirmar que houve falta de planejamento técnico, uma vez que a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento conta com muitos profissionais com diferentes especializações. No entanto, esses trabalhos técnicos estão sujeitos às decisões políticas que os sobrepõem. Portanto, é importante compreender que a técnica está subordinada ao caráter político e ideológico dos processos deliberativos dos poderes Executivo e Legislativo”, justifica.

Balteiro também aponta que a participação popular é uma fraqueza frequente do planejamento e da política urbana em geral. “Embora seja garantida em lei, não há método ou fórmula mágica que consiga intervir nas desigualdades da estrutura social brasileira. Isso significa que, infelizmente, setores já muito privilegiados tendem a dominar o processo participativo, seja por meio de organizações de bairros abastados, seja pelas empresas do próprio setor imobiliário, que já contam com devidas representações institucionais, seja pela organização de audiências públicas e oficinas participativas que, em muitos casos, não atendem às dinâmicas cotidianas de parte considerável da população, sobretudo no que se refere aos horários e locais de realização. A somatória de todas essas variáveis acaba resultando em um processo de elaboração e/ou revisão que é desigual do início ao fim”, comenta.

Desdobramentos e consequências

De acordo com Balteiro, é difícil afirmar desdobramentos concretos. “Acredito que a prefeitura irá reavaliar algumas políticas e dar visibilidade a projetos urbanos que estão sendo debatidos e aplicados, de forma paralela ao marco regulatório (plano diretor e zoneamento). Em perspectiva histórica, sempre houve polêmicas em torno da construção dessas leis, sobretudo por tudo o que elas influenciam em termos de interesses coletivos e particulares no município, abrindo espaço para disputas de toda ordem, mesmo que em caráter democrático. Vale dizer que o próprio zoneamento, como o conhecemos, surgiu na lei de 1972 por meio da criação da Z1, atualmente denominada ZER, com o objetivo de garantir os bairros-jardins exclusivamente residenciais das elites paulistanas, concentrados nos arredores do Rio Pinheiros e do espigão da Avenida Paulista. Desse modo, é necessário compreender essas nuances sociais e econômicas que envolvem a legislação”, explica o arquiteto.

As consequências afetam principalmente os projetos já aprovados pela prefeitura, que foram analisados com base na última revisão cujo mapa foi suspenso, segundo Balteiro. “A cidade já é um espaço de múltiplas temporalidades, onde diferentes legislações são aplicadas simultaneamente, como demonstra o próprio instrumento do Direito de Protocolo, que garante a avaliação e aprovação de um empreendimento conforme a lei vigente no momento do protocolo na prefeitura. No entanto, com a cessação de uma lei recentemente aprovada devido à suspensão do mapa, há uma tendência de que o mercado interprete a situação como insegurança jurídica, gerando receio em toda a cadeia produtiva da indústria imobiliária”, afirma.

Em síntese, Balteiro acredita que uma suspensão desse tipo provoca desconfiança por parte da população e de toda a cadeia de trabalho, além de impactar as relações políticas e sociais. 

“O problema, a meu ver, não se trata da última revisão isoladamente, mas de todas as revisões anteriores que, por falhas persistentes, resultaram na aprovação de uma lei pouco consistente, baseada em revisão, revisão da revisão e mini-revisão. Não é novidade que temos visto uma série de contradições no planejamento nos últimos anos, sobretudo pela intensa construção de edifícios altos ao longo dos eixos de transporte, sem que isso garanta um enfrentamento real das desigualdades. Além disso, o incentivo ao adensamento nos eixos tem sido utilizado como argumento contrário à preservação de espaços de memória que podem ser relevantes para o patrimônio cultural e ambiental do município. Essas discussões têm sido promovidas por diferentes instituições de ensino superior e pesquisa, como foi o caso dos Fóruns SP 21 e SP 22/23, que tiveram como premissa debater justamente as revisões da legislação urbanística municipal. Ao fim e ao cabo, os mapas da lei, que são instrumentos imprescindíveis para sua aplicação, quando não produzidos de modo transparente e eficiente, tendem a impactar negativamente todo o processo. Foi o caso de vereadores que chegaram a produzir seus próprios mapas para influenciar a revisão do zoneamento”, conclui Balteiro.

Entrevistado

Lucas Chiconi Balteiro é mestrando na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU/USP). É arquiteto e urbanista pelo Centro Universitário FIAM FAAM e membro dos grupos de pesquisa Cultura, Arquitetura e Cidade na América Latina – CACAL (FAU/USP) e Cidade, Arquitetura e Preservação em Perspectiva Histórica – CAPPH (EFLCH/UNIFESP). Tem experiência em planejamento urbano e patrimônio cultural, com atuações nos setores público e privado.

Contato

Assessoria de imprensa – contato@alexandrepaschoal.com.br

Jornalista responsável: 
Marina Pastore – DRT 48378/SP 
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A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.