Em outubro, a Caixa Econômica Federal anunciou uma série de mudanças com relação ao financiamento de imóveis de até R$ 1,5 milhão. As regras passaram a valer a partir de 1° de novembro de 2024. 

De acordo com José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP), essa mudança é decorrente do fato de que a alta taxa da Selic tornou o mercado financeiro mais atrativo do que a poupança. “Com isso, muitas pessoas têm retirado seu dinheiro da poupança para investir em alternativas mais rentáveis. Vale lembrar que o funding utilizado pela Caixa para financiar o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) provém, essencialmente, dos recursos da poupança. Como os saques superaram os depósitos, a Caixa ficou sem o volume necessário de funding para sustentar os financiamentos. Por essa razão, foi necessário realizar cortes, limitando as operações dentro das condições possíveis de atendimento”, informa. 

Principais mudanças nas regras para financiamentos e seus impactos

De acordo com a Caixa, os financiamentos realizados com recursos do SBPE agora terão como requisito que o valor de avaliação ou de compra e venda dos imóveis seja limitado a R$ 1,5 milhão, tanto para aquisição quanto para construção individual. Antes dessa mudança, não havia qualquer restrição quanto ao valor dos imóveis financiados por meio do SBPE.

Outra mudança diz respeito às cotas de financiamento admitidas pelo banco. Há duas modalidades de financiamento habitacional principais: o Sistema de Amortização Constante (SAC), onde as prestações começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, e a Tabela Price, em que as prestações permanecem fixas do início ao fim do contrato. Ambas sofreram mudanças significativas recentemente.

“No caso do SAC, o limite de financiamento caiu de 81% para 70% do valor do imóvel, ou seja, o comprador precisa ter pelo menos 30% do valor para dar de entrada. Já na Tabela Price, o limite de financiamento foi ainda mais reduzido, de 70% para 50%, exigindo que o comprador tenha metade do valor do imóvel para a entrada”, explica o presidente do CRECI-SP.

Impactos das mudanças para o mercado

Para Viana Neto, essas mudanças tornam mais desafiador adquirir imóveis de alto valor, já que muitos compradores não possuem 50% do valor do imóvel para dar de entrada. Como consequência, espera-se uma redução no número de transações imobiliárias no curto prazo. “Bancos privados poderiam suprir essa lacuna, mas suas taxas de juros são mais altas, o que tende a afastar ainda mais potenciais compradores”, pondera.

O presidente do CRECI-SP acredita que a situação deve se normalizar apenas em janeiro de 2025, com o início do novo exercício fiscal e a disponibilização de um novo orçamento. “Para 2024, a engenharia já havia solicitado um reforço de R$ 1,5 bilhão para atender os contratos protocolados e em andamento, mas não há previsão de novos recursos no momento. Essas mudanças podem impactar significativamente o mercado imobiliário, dado que as taxas de juros da Caixa são historicamente mais baixas que as oferecidas por bancos privados. Isso reforça as dificuldades para os compradores e o mercado em geral até que a situação seja regularizada. 

Qualquer variação percentual nas taxas de juros impacta significativamente tanto o valor final do contrato quanto a comprovação de renda de quem solicita o financiamento. A renda familiar se torna um fator crucial nesse processo”, relata.

Além disso, Viana Neto lembra que, recentemente, em agosto, houve alterações importantes no programa “Minha Casa, Minha Vida”, especificamente na modalidade de imóveis usados. O valor máximo do imóvel, que antes era de R$ 350 mil, foi reduzido para R$ 270 mil. Já a entrada, que antes era mais flexível, agora se mantém em 50%.

“Esses ajustes, somados à taxa Selic atual de 11,25%, criam uma perspectiva preocupante para o futuro. Antes, havia otimismo com a possibilidade de queda da Selic; agora, há o receio de novos aumentos. Essa incerteza afeta os investidores, que hesitam em realizar novos aportes temendo um retorno financeiro abaixo do esperado. No momento, o mercado está em uma posição de espera e esforço, navegando sem muita clareza sobre o que está por vir”, conclui.

Impacto para as construtoras e incorporadoras

Para aquelas que trabalham com autofinanciamento, o presidente do CRECI-SP acredita que o cenário é mais positivo, já que a demanda por esse modelo tende a crescer. “Muitas incorporadoras já utilizam financiamento próprio, o que as protege das mudanças recentes. No entanto, aquelas que dependem de financiamentos imobiliários certamente estão preocupadas, já que essas alterações podem reduzir o número de interessados visitando os plantões de vendas. Isso também pode levar ao adiamento de novos lançamentos. Como as medidas entraram em vigor no início do mês, ainda não há dados concretos para avaliar o impacto total no mercado”, conclui.

Entrevistado

José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP).


Jornalista responsável:
Marina Pastore – DRT 48378/SP
Vogg Experience

A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.