Atraso na entrega dos imóveis, cenário econômico desfavorável e compra emocional estão entre os fatores que mais levam a rompimento de contrato

Por: Altair Santos

Há três anos, cresce o número de distratos de compra e venda de imóveis. Na mais recente aferição, aumentou de 6,7% em 2013 para 17,9% até junho de 2014 – considerando o volume total de contratos fechados. Os motivos mais frequentes são: compra emocional, sem levar em conta o peso da dívida de longo prazo; pouca qualidade na análise do crédito; entrega do imóvel que não condiz com o que foi vendido na planta, e atraso na entrega. Especialistas recomendam que tanto compradores quanto construtoras e agentes financeiros precisam melhorar suas avaliações no momento de fechar o negócio. Não é raro distratos acabarem em ações judiciais. Por isso, avaliar o negócio antes de fechá-lo é o melhor caminho para evitar esse tipo de problema. É o que recomenda a advogada, Ana Laura de Assis Silva, da Associação Brasileira dos Mutuários e Habitação (ABMH), que na entrevista a seguir explica as principais causas e os problemas gerados por distratos. Confira:

Reportagens recentes veiculadas na mídia nacional mostram que os distratos cresceram de 6,7% a 17,9% (até junho de 2014). A que se deve isso?
O número no aumento dos distratos pode ser atribuído a uma soma de fatores. Entre eles, o excesso de atraso na entrega dos imóveis, quando comprados na planta, e pelo cenário econômico desfavorável, o que ocasiona a restrição de concessão de crédito aos compradores.

O que é preciso fazer, para se evitar o desgaste que o distrato de um contrato provoca?
O consumidor deve ficar atento ao assinar um contrato de compra e venda, solicitando toda a documentação da construtora, como, por exemplo, a incorporação do imóvel. Além disso, o promitente comprador deve, no momento da assinatura da promessa de compra e venda, simular o valor a ser financiado, já levando em consideração eventuais aumentos de inflação, de forma que, no momento em que fizer o financiamento, não seja surpreendido com parcelas fora do seu orçamento. É importante também tentar verificar a solidez e saúde financeira da empresa (construtora). Buscar sempre empresas que estejam atuando bem no mercado, ou seja, sem indícios de obras paradas, embargadas etc.

Todo o distrato é resolvido judicialmente ou ele pode ser obtido através de acordo?
O distrato é sempre feito por meio de acordo. As partes chegam a um consenso e assinam, extrajudicialmente, um documento para colocar fim ao contrato (distrato). Entretanto, se as partes não entrarem em um acordo, a questão deverá ser resolvida judicialmente por meio de uma ação de “rescisão judicial”. Da mesma forma, se houve o distrato, mas a construtora não cumpriu alguma cláusula, ou não devolveu os valores conforme acordado, deverá ser ajuizada ação de execução do distrato.

Quem mais perde quando há um distrato?
O distrato é prejudicial para as duas partes, mas o maior prejudicado é o consumidor, que é parte hipossuficiente na relação contratual. Muitas vezes as construtoras retêm um valor muito alto do montante pago pelo consumidor (pode chegar até a 50%), o que é considerado abusivo. Em algumas hipóteses, o consumidor não recebe tudo que lhe é de direito, pois os contratos impostos pelas construtoras acabam sendo omissos quanto às penalidades devidas pelas construtoras na rescisão, por culpa da empresa. Nesses casos, é necessário ajuizar uma ação para rever esse percentual.

Para a imagem da construtora o que os distratos representam?
Sempre que duas pessoas firmam um contrato, o intuito principal é que esse contrato seja efetivamente cumprido, observando os direitos e as obrigações que cabem aos contratantes. Aos olhos do consumidor, a imagem da construtora pode sofrer abalo se ela tem um alto índice de distratos, já que a maioria busca por empresas com boa reputação e com menor histórico de problemas.

Qual o custo que um distrato tem pra quem toma a iniciativa de fazê-lo?
O percentual de retenção varia de acordo com o contrato, em especial com as cláusulas de rescisão contratual, mas pode chegar até a 50% de retenção.

A compra emocional tem qual peso no volume de distratos?
A compra emocional pode influenciar na possibilidade de haver um distrato, pois os consumidores ficam focados no futuro que lhe espera, sem observar o caminho que deve ser percorrido para se chegar a ele. Como dito acima, sempre se espera que um contrato seja cumprido. A opção pelo distrato deve ser vista com muita cautela, pois a compra de um imóvel envolve muito dinheiro e muitos sonhos.

Distratos ocorrem mais com os imóveis já prontos ou com imóveis na planta?
Os contratos de compra e venda de imóveis na planta são os que mais sofrem distratos atualmente.

O modelo de financiamento imobiliário no Brasil é que leva o comprador, a determinado momento, a optar pelo distrato?
Não. O modelo adotado atualmente é até mais seguro do que o utilizado há alguns anos. Os distratos têm como fator estimulante muito mais um desgaste entre consumidor e construtora, decorrente de ausência de informações, atraso na entrega das chaves, variação do preço da compra e venda, do que necessariamente as imposições contratuais das instituições financeiras que fomentam o Sistema Financeiro Imobiliário.

Entrevistada
Advogada Ana Laura de Assis Silva, representante da Associação Brasileira dos Mutuários e Habitação (ABMH)
Contato: http://abmh.com.br/ouvidoria-abmh

Crédito Foto: Divulgação/ABMH

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330