A Lei de Uso e Ocupação do Solo também determina um limite para construção de vagas de garagens e tamanho das varandas

Por: Marina Pastore

A nova Lei de Uso e Ocupação do Solo tem causado polêmica entre construtoras e incorporadoras de Belo Horizonte (MG). O projeto da lei foi formulado durante a 3ª Conferência Municipal de Políticas Urbanas e é de autoria do Poder Executivo. Aprovado pela Câmara Municipal de Belo Horizonte em maio e sancionada pelo prefeito Marcio Lacerda, em julho de 2010, a nova legislação prevê a redução de 10% no coeficiente de aproveitamento (a área a ser construída, em relação à metragem do terreno) em toda a cidade. Em algumas regiões, a redução será ainda maior, como nos bairros Buritis, na Região Oeste, e Castelo, na Pampulha.

Entretanto, Cori Coraci Castello Branco, coordenadora de novos negócios da construtora Masb, adverte que a redução da possibilidade de construir em cada terreno não é só de 10%, pois também houve uma mudança nos outros parâmetros urbanos e este índice pode subir de 20% a 30%.

Teodomiro Diniz Camargos, vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (FIEMG) e conselheiro fiscal do Sinduscon-MG, acredita que há um caos na cidade – em alguns bairros há um excesso de construções e faltam opções de transporte público – e, por isso, seriam necessárias mais alternativas para curto prazo. “Uma coisa é certa: há uma necessidade de se conter a expansão e melhorar a mobilidade na cidade. O problema de tudo isso é que essa é uma forma indireta de cortar o adensamento imobiliário – não muito imediata e não muito eficaz. Era preciso reduzi-lo em algumas regiões, mas em outras, talvez, não fosse necessário”. 

Outras mudanças

Outras mudanças propostas pela lei são:

– Limite para a construção de vagas de garagens (o número de vagas depende da área do apartamento).
– Padronização do tamanho das varandas.
– Empreendimentos com menos andares.
– Áreas de circulação verticais e horizontais, como escadas e halls, estão proibidas de serem descontadas do cálculo geral da área construída dos imóveis.

Outorga onerosa

Um dos pontos vistos como positivo por Camargos é a outorga onerosa. Isto é, as pessoas que quiserem construir além do limite permitido podem fazê-lo mediante o pagamento de uma taxa. Os recursos vão para o Fundo Municipal de Habitação, que financia os programas habitacionais do município destinados à população de baixa renda.

Polêmica de Isidoro

Uma das novas medidas previstas pela lei está a expansão do bairro de Isidoro. O local, situado no vetor Norte de Belo Horizonte, abriga uma mata e os afluentes do Rio das Velhas e da Bacia do São Francisco. A Prefeitura de Belo Horizonte pretende transformar o lugar na 10ª regional da capital.

A lei foi aprovada com apenas um voto contra – do vereador Iran Barbosa que chegou a criar o Movimento Salve BH para mobilizar as pessoas contra a causa. “Em resumo, a nova lei de uso e ocupação do solo promoverá a redução de 30% da área verde total do município. Serão mais de 6 milhões de m² devastados para a criação de diversos empreendimentos. Ao mesmo tempo, a cidade ainda ganhará a ‘Regional Isidoro’, que começará com 240 mil novos habitantes na capital. Ela terá as dimensões populacionais da cidade de Uberaba, mas de onde sairá o dinheiro para pagar os novos serviços como limpeza urbana, programa de saúde da família e guarda municipal?”, questiona Barbosa.

A arquiteta e superintendente de Relações Institucionais do Crea-MG, Marília Machado, não vê a urbanização de Isidoro desta maneira. “Trata-se de um projeto importante para o município. As áreas com vegetação serão mantidas e o planejamento urbano parece bom”, opina.

Impacto para os consumidores

Para Cori, haverá um aumento no valor dos imóveis. “Como a cidade não é muito grande e não tem muito para onde expandir, com a redução das áreas de construção, os preços dos empreendimentos tendem a subir”, esclarece. Ela também adverte que os produtos a serem entregues poderão ter qualidade inferior, por causa das restrições com relação ao tamanho das varandas e das garagens.

Marília compartilha da mesma opinião de Cori. Para ela, os terrenos deverão ficar mais caros e provavelmente as construtoras repassarão estes custos para o bolso dos consumidores. Os arquitetos, por sua vez, terão que encontrar soluções criativas para contornar as limitações impostas pela lei.

Entretanto, Camargos e Cori concordam que não haverá valorização dos imóveis aprovados antes da lei. “O mercado vai superando e deverá haver uma oferta maior. Com isso, não tem espaço para valorização. A tendência é o equilíbrio a curto e médio prazo”, afirma o conselheiro fiscal do Sinduscon-MG.

Impacto para as construtoras

A coordenadora da Masb cita dois benefícios que a nova lei pode trazer para as construtoras:

– O governo está privilegiando a construção de hotéis e apart-hotéis por conta da Copa do Mundo de 2014 e isto pode representar uma boa oportunidade para as construtoras.

– Antes, para aprovar um estudo de impacto ambiental, era preciso aprovação do Conama (Conselho Nacional do Meio Ambiente). Agora, a avaliação é feita pelo Conselho Municipal de Políticas Urbanas, que agiliza o processo.

Camargos não prevê grandes consequências para as construtoras. “A maioria que tinha terreno já aprovou os projetos antes da lei e ainda tem um bom tempo para realizá-los”. Isto deve ocorrer porque os empreendimentos imobiliários que já possuem alvará poderão ser construídos de acordo com as leis anteriores.

Entrevistados
Teodomiro Diniz Camargos
– Engenheiro civil e vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (FIEMG).
– Foi presidente do Sinduscon-MG e atualmente integra o conselho fiscal do sindicato. Sob sua gestão, o Sinduscon foi um dos responsáveis pela implantação do Programa Brasileiro de Qualidade e  Produtividade no Habitat (PBQP-H), em Minas Gerais.
– Foi presidente do Seconci-MG e diretor da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
– Participou nos últimos 18 anos de todas as discussões sobre plano diretor e lei de uso e ocupação do solo da cidade de Belo Horizonte.
– Presidente da construtora Diniz Camargos.
Contato: http://www.sinduscon-mg.org.br

Cori Coraci Castello Branco
– Coordenadora de novos negócios da Masb Desenvolvimento Imobiliário.
– Formada em arquitetura e urbanismo com especialização em empreendimentos imobiliários.
– Atua há três anos realizando análises de viabilidade econômica e mercadológica de empreendimentos imobiliários.
Contato: http://www.masb.com.br

Marília Machado
– Engenheira, arquiteta e urbanista formada em 1975 pela Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG).
– Especialista em gestão estratégica pela Faculdade de Economia da UFMG.
– Trabalha como conselheira do Conselho Municipal de Habitação representando o segmento dos profissionais liberais e superintendente de relações institucionais do Crea-MG.
– Assessorou a Prefeitura de Ouro Preto na primeira gestão do prefeito Ângelo Osvaldo, atuando como superintendente regional substituta do IPHAN em Minas Gerais entre os anos de 1997 a 1999.
– Trabalhou como diretora da Secretaria de Estadual de Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU).
– Foi conselheira do Crea de Minas durante seis anos, tendo coordenado a Comissão de Acessibilidade e atuado por dois períodos como diretora de relações institucionais.
Contato: http://www.crea-mg.org.br/

Iran Barbosa
– É o vereador mais jovem da História de Belo Horizonte.
– Formado em administração pela PUC-Minas, sendo especialista em administração pública e ex-gestor de um dos maiores grupos imobiliários de BH.
– Antes de ser vereador, Iran foi nomeado  pelo governador Aécio Neves como coordenador da maior obra pública de Minas Gerais, a construção da Cidade Administrativa do Governo de Minas Gerais (CAMG), tendo ocupado também o cargo secretário Administrativo da União Parlamentar do Mercosul (UPM).
– Atualmente, Iran é bacharelando em Direito pela Faculdade Milton Campos e estuda para obter o MBA em Gestão Pública da Fundação Getulio Vargas.
Contato: http://euacredito.com/

Jornalista responsável: Silvia Elmor – MTB 4417/18/57 – Vogg Branded Content